Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de biens immobiliers loués nus (non meublés), de déduire les charges et travaux engagés sur leurs biens de leurs revenus imposables. Il s’agit d’une solution particulièrement attractive pour les contribuables fortement fiscalisés souhaitant concilier réduction d’impôt et investissement immobilier dans l’ancien.

Dans le cadre d’un bien immobilier mis en location nue et soumis au régime réel d’imposition, l’ensemble des charges liées à ce bien peut être déduit des loyers perçus. Lorsque ces charges (travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.) excèdent les revenus fonciers, un déficit est constaté.

Ce déficit est alors imputable de deux manières :

• Jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global, ce qui permet une réduction directe de l’impôt sur le revenu.

• La part excédentaire (au-delà des 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes, venant réduire ou annuler leur imposition future.

Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Le bien doit être loué nu à usage d’habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la déduction du déficit.

• L’investisseur doit être soumis au régime réel d’imposition (automatique à partir de 15 000 € de loyers annuels, ou sur option).

• Les travaux doivent concerner la réparation, l’entretien ou l’amélioration du bien, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

Avantages patrimoniaux et fiscaux

Le déficit foncier constitue une solution de choix pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité sans dépendre d’un dispositif de défiscalisation complexe. Il offre :

• Une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global.

• Une valorisation du patrimoine grâce aux travaux réalisés sur des biens anciens.

• Une souplesse d’utilisation, sans plafonnement global des niches fiscales (le plafond des 10 000 € ne s’applique pas).

• Une pérennité de l’investissement, avec la possibilité de générer des revenus fonciers faiblement fiscalisés à long terme.

Un accompagnement sur mesure avec Desjardins Conseil Patrimoine

Chez Desjardins Conseil Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans la mise en place d’opérations de déficit foncier ciblées, à travers une sélection rigoureuse d’actifs immobiliers, un suivi technique des travaux, et un encadrement fiscal personnalisé.
Notre objectif : faire du déficit foncier un outil stratégique d’optimisation patrimoniale, parfaitement intégré à votre situation fiscale et à vos objectifs à long terme.